百年不遇的过户经历 （2）

二）接手卖房，我成了第三个房产经纪！
A太，拗不过我，答应配合，一切听我的
1.     打扮一下，花了A太1万9千5百
n  地板打磨重新刷漆，换新地毯：$4,100.00.
n  换了所有漏气的窗子，换成那种没有格子的那种，屋内立即亮堂了许多：$6,600.00.
n  室内刷漆，调配比较流行的颜色，去掉不流行的花墙纸，补外墙窟窿，补Stucco裂缝，把个房子里里外外整的看上去象全部刷新了一遍，新鲜，靓丽：$4,300.00.
n  Staging 请专业室内装潢师摆家具，3个月租约$4,500.00.
房子收拾完了，真漂亮！！！我还花了400美金，请了专业的摄影师，照了一套美丽的照片。

2. 上市了，要价86万！
要价86万，看客来了一波波，有3个买家来过2次。。。  这个房有很多人一直很关注，因为这个社区的位置和环境。但是价钱引来一堆质问！大家都知道这个房的卖房历史，还有人从纽约打来，问：为啥一下涨了10万美金！我说，这房本来就值这个价！不信看看政府的估价！！！可是人们还是不能苟同，大家一直认为，虽然如今这个房子被打扮的很漂亮，可是因为在市场上的卖房历史，让人不能接受80多万的价钱！有一个房产经纪质问我说，卖主这次最多花了2，3万装修，涨了10万！不能接收！
第一周有人出了个73万5的价，这和要价的86万也差的太远了！看来，对方还是以上一次市场要价75万9 为基数来出的价，还很大方的说，你们可以回个价呀！可是86万，73万5，也差太远！也怪我，可能给卖主的期望值太高？才上市，卖主不愿意轻易地妥协。
一个月过去了，没有第二个人出价，我有点发愁了！如果想让市场忘记这段卖房的历史，最好的方法就是把房子租出去一两年！可是这个社区不允许出租！！！
我帮了屋主，以屋主的口气给社区管理委员会写了封信，陈述了这个房子的卖房历史，和无奈，求HOA能给个特例，允许屋主出租此房（我不管出租，如果屋主改成租房，我是拿不到一文钱好处的！）。
社区管理也蛮通情达理，最后给了允许出租的决定！我为屋主高兴，但是屋主嫌麻烦，执意要卖！

3. Open House
没办法，还得想辄卖，发出通告对外开发，Open House。
别说，这个社区还顶麻烦，申请Open House的程序不但很繁琐，还有一大堆规定：不准在社区门口放Open House的牌子！（这可影响了不少过往的游人的关注啊！）先要报备哪些人会来。。。（不是废话吗？这可怎么统计？都是随机的呀！）。
等了将近两周，才收到HOA指令，可以做Open House了！
不知道在这众多限制的情况下，是否能有好的效果？不管了，先Open一次再说。
第一次Open House，我的想法是，起码能把邻居们给招来吧？说不定邻居的七大姑，八大姨的没准愿意搬来呢？
那是个星期日，下午从2点到5点，聘请了个漂亮，利落，大方的小姑娘坐“镇“，门口邮箱上放上6，7个彩色氢气球，Open House的牌子在房子门口，指着正门！
第一次的Open House，的确招来了一大群好奇的邻居，有人过去来过，也有第一次来的，前前后后来了十几位，大家对房子的感觉都很好，有些过去看过这个房过去上市时的情景，对这次上市的状况大加赞赏，（Of Cause，花了 “银子” 了吗！）有一个人还提起，想买这个房来着，后来因为太多的东西要修理，就放弃了！最后在同一个社区买了栋另外的房子。。。
不少人还拿了材料回去，要带给亲戚朋友。
总之那一天很热闹，从外面来的人不多，主要是本社区的人，坐镇的小姑娘，3个小时基本上没有坐下来过。。。
第一次Open House，虽然有人来，但是没有带来真正的买家出价。
第二周周末继续Open House，还是那个时段，仍然是那个笑容可掬的小姑娘，几个彩色氢气球，房价经过房主同意，降到79万9千了！
来了一波波的人，没有第一次人多，邻居还是不少，还有我的一个朋友，她也住在这个社区，她都替我发愁，说我拿到了个“烫手的山药“。。。
第三周周末继续Open House，这次有一对老者，很打眼，很儒雅的一对，他们也是这个社区的居民，过去这个房子上市时，他们来看过这个房子，这次的展示，让他们有刮目相看的感觉，还质疑过去是不是没有布窗帘？ 我说有，如今房子收拾好了，哪哪的都看着顺眼。。。  他们很喜欢这个房子，在房子里呆了相当一段时间。。。临走时，要了些文字材料，说要为我宣传，那位先生是个高尔夫球爱好者，老先生说要带些材料给他的球友们。。。

三) 买家来了！还是个房产经纪。
终于来了个买家，很喜欢这个房，前面提到的第四个房产经纪，就是买家，一个无厘头的经纪人买家！
买家，叫他D先生吧，就住在这个社区，D太太看了这个房，非常喜欢！他们过去从来没有看过这个房，过去的上市，没有给他们有任何的负影响。
买家D先生出价了，很强的攻势，很低的出价，来来回回的差不多一周的拉锯，扯锯。这时候，房子上市也快两个月了，卖家也没有耐性了，最后以74万，现金，不修任何东西，5万美金的诚信押金（Earnest Money），两个月过户的条件成交！正值上市的第59天。
可是买家D先生，虽说是房产经纪，但是对买卖房的程序很没有章法。
1. 无厘头。
无厘头1：不知道怎样保护自己。
（1）没验房：
D问我要了份上次经纪经手时，曾经有过合同的人的验房报告，A太太转给我，我转送个买家D先生，他只看了一下报告，问我这个房子有没有其它问题，我说，据我了解，冰箱好像不怎么灵（是那种很贵的Built in和柜子成一体）。
买家D先生就这样，自己没有请人来验房，房子买卖合同写的是Sold As-Is，没有给他一天的反悔时间（一般最少要一周的验房期）。

（2）没有贷款审批时限：
诚信押金（Earnest Money）五万美金，D同意了，合同的第二天，就把五万押金转到了过户律师那儿。
还夸下海口，用现金买房，所以没有贷款的保护时段（一般贷款会要求最少21天的贷款审批时间如果没贷下来款，买家可以收回诚信押金）。结果合同一周后，D说要贷款，给了封可以贷款的信！我们才不在乎呢，如果贷不下款，D那五万诚信押金可要被卖家给没收了！ 有押钱就不怕！！！

（3）要求延期过户，被罚五千，再另外追加两万诚信押金：
临近过户的前十天，D先生告诉我，可能不能按时过户，贷款耽误了！当时房屋估价还没做呢！
延期过户？A 太太很生气，给了买家D先生几乎两个月的时间过户，因为是现金购买，才同意这么个低价！即使是贷款，将近两个月，这时间怎么也够了！
D先生用的是银行直接贷款，是个大银行，D以为大银行可能没问题！可能自己也没有跟进的紧，可是我有过经历，大银行更慢！这一下D很被动！
最后A太只同意延三周，还要买家D先生转两万五千美金给律师，两万外加上次签合同时的五万，一共七万诚信押金，在过户时还给买家D先生，另外的五千最为延期过户的补赏给卖家。
买家D先生觉得不公平！说为什么要被罚？还说如果上法庭，这次不按时过户，法官也不会判五万诚信押金（Earnest Money）都给了卖家！D先生说，作为Liquidation Damage 赔赏，怎么会要这么多钱？我也没有对你的房子做了什么损坏？接着就和我讨价还价的说，能不能给少一点？
My Load！我真是无语了！怎么这样无厘头？连诚信押金的作用都不明了！怎么做的房产经纪？在电话上我吼出 “You are dumb!”，（ ashamedon me太不专业了）我急得只剩骂人的份了! 我让他去问他的老板（Broker）！ 大女儿在一旁都听傻了！说我的英语在发火的时候，还真溜。。。其实我真正担心这个无厘头的买家D先生，如果他真的是这么无知！他会丢掉那五万诚信押金的！如果再往前走可能丢掉七万五千美金！！！我听说那个大银行可能给他贷不下来款，他准备换一家贷款公司，重新贷款！三个星期！时间上真的很玄！我真有点为他感到悲哀。。。
买家D先生被骂过以后，安静了一天，估计在询问了行家以后，知道自己没有选择，只得签了附加文件： 认罚五千，D第二天转了两万五给了律师。
卖家A太，只同意延最后一次，三周，如逾期不能过户，7万5千押金没收！
就这样，过户时间一不小心，就凑到了日全食的那天了！8月21号，2017年。




Ting Wang, Realtor
Landmark Commercial& Residential Properties
3490 Shallowford Rd NE, Suite 310,
Atlanta, GA 30341
Tel:678-557-7529
Fax:404-591-2161