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从那天开始我的心就被揪了起来，我真不想买家D先生过不了户，被罚款7万5千！不是小数字。。。如果真丢了那么多钱，会不会引出疯狂的事情？不敢细想。。。
我要了贷款员的电话和Email，随时和他联系，期望不要再出差错。。。
II．无厘头2：没有一点房屋检查知识，搅得的那个乱！
（1）空调出了问题，冷凝水漏了！
还在计划8月初过户中，买家D先生要求在7月10号，带人来房子测量一下空调暖气的尺寸，他准备过户后，把原来的三套全部更新。
7月9号，我回到 “靓” 那儿，把卫生稍微打扫一下，对于空房，我一直都很小心，一般都把水的总闸给关上，怕万一有漏水什么的。因为买家 D先生，也住在同一个社区，我把那个放钥匙的盒子也给拿走了，我怕他没事就把门开开，进去溜达一圈。。。
仔仔细细地检查了一遍，扫了扫蜘蛛网，车库的树叶子。。。看看没有什么问题，把放钥匙的盒子挂在门上，这样D先生就可以自己开门进去了。
7月10号，买家 D先生下午给我电话，说漏水了！让我过去一下，我急急忙忙地赶到现场，正好AC的师傅也在那儿，当时，其中有一个空调的在外面的管子结了冰，在阁楼里的机器的盘子里积满了水，水从壁炉前的一个灯里流了出来，壁炉下的石头台面上，积了一旺水。。。AC师傅把空调关了，局势得到了控制！我走了一圈，没有看到其它地方有漏水，还好发现的及时。谢天谢地！
这种空调漏水的事情经常发生，常常是在天花板上一长溜的水迹子，我也见怪不怪，最近我还带人看了一栋湖边房，那个漏水更是一个惨！
得修啊，A太太开始还不同意修，认为房子是SoldAs-Is, 不修任何东西，但是这个状况是在签合同之后发生的，不能算在As- Is 的范围。咨询了3个房产律师，异口同声的说，要修！不然买家有权利退房，拿回押金，这样一来可就麻烦大了！
先把空调机器修一下，阁楼上的盘子里的水也必须处理！第二天，请了个AC师傅来，判断了一下，是制冷剂缺失造成的问题，https://www.cooltoday.com/blog/why-is-my-home-air-conditioner-leaking-water-inside-faq，我建议师傅最少加上足够的制冷剂，能撑到8月初过户的保证在过户前，别再出问题。
那天阁楼里的温度有100多度，师傅用一个饮水瓶子，剪掉瓶颈那段，一点一点的把积在盘子里的水盛出来，加了冷酶，180美金。
在师傅工作期间，我四处看看，在下一层的另一个阁楼里，地上的刨花板上，看到了一大片的水迹子，我还在纳闷？是这次漏水留下来的吗？摸摸，是干的！看看上面好像没和上面的机器没有什么关系？（其实有AC冷凝管从这儿穿过）, 再到这层阁楼的下面的洗衣房看看天花板，没有任何流水的水迹子，心想不是这次漏水引起的吧？即使有水路过，也没有见穿透进入屋内，应该没有大碍。
接着的几天我每天都去 “靓” 那儿看一下，上阁楼，看看机器的盘子中的水是不是都干了，四处看看是不是有水迹在天花板上。到了第三天，阁楼里盘子里已经是干干的了。这房子的顶很高，每次把上阁楼的梯子拿下来，都顶费事的，有一次还把我的手给挤了，留下个紫印子。。。
那个曾经流水的灯，第二天就没事了，地上的水也干了，灯也工作，我松了口气，空调工作了，屋内没有任何水迹，不是皆大欢喜吗？
2. 鸡同鸭讲的交流：
与人交流是个学问，如果对方太“聪明”，啥都懂，你也只能无语了，Shut up, 没法交流！
如果对方是个白痴，也没法交流！说啥不懂，鸡同鸭讲！对于这两种人我一般都绕着走，可是这次我碰到了个鸡同鸭讲的对手，没法绕，必须面对，我这个痛苦啊！！！
A ：讨论漏水后的处理，第一个回合
甲方：买家出招。
7月31号，附件上标明是买家最后验房时间，之后如果再发生什么事情，卖家不管了，（其实这样说也没用，如果真的发生大事，如刮飓风，自然灾害什么的，房子给整的不成样子，买家也是有话语权的）。不过D先生还是很守约走了一遭。回来后给我Email，对现在的房况很不满意。
8月3号 D 先生发了给Email给我，我的老板（Broker），过户律师，下了个指令：卖家必须做3件事：
第一：把阁楼里被水染上水迹的板子全部换掉，必须是有执照的木工（无知，乔治亚盖房都不需执照，只有水暖工和电工需要执照），还必须有保险，要出示Bond 影印件；
第二：用有执照的电工来把把流过水的灯线换掉，怕生霉菌；
第三：除霉的公司要出据墙内没有霉（Mold）的证明。
（有一点房屋常识的人，都不会提出以上要求，对于这种无知的人，怎么讲理！）
乙方：卖家对策，出专业验房报告
8月4号，帮卖家请了一个验房大公司的最有经验的验房师Chuck，Chuck在他们公司是负责培训，教课的资深验房师，我认识他已经很多年了，一给电话，Chuck马上抽时间赶来，我告诉他，主要是鉴定漏水的后患，是不是有霉菌，因为买家有三个孩子。
验房师Chuck很认真地检查了两个阁楼，（100美金费用）出了个报告：
第一：阁楼里很干燥，很热，霉菌不可能在这种环境成长，如果买家不放心，买家可以请专门测试霉菌的专业公司来做鉴定；
第二：阁楼上的踩脚的刨花板上的水迹，纯属观赏性的埙伤（CosmeticNature）不影响功能(阁楼本来就是没有完成的部分，没有观赏性的要求)；
第三：霉菌在塑料和金属上不可能生长，如果电灯工作，不需要做任何修理。
B．第二个回合
甲方：买家不同意Chuck的结论，请来装修公司估价
8月10号，D先生要求我挂锁，他要请人来验房。我说我来开门。
我按时到了，来了两拨人，要了名片，原来是负责装修的公司！不是验房公司！！！（装修公司的估价怎么能作为佐证来支持他的要求？）
不敢怠慢，我一直跟着，两波人都很认真，把两个阁楼，上上下下，检查的非常仔细，还钻进管道深处。。。但是有两项是共同的结论很公正：一致认为阁楼是很干燥，没有任何潮湿的迹象；二是没人认为电线，电灯是个问题；但是对有没有霉？他们都不敢说，他们都建议用第三者的专业霉菌鉴定公司来鉴定，他们再根据专业公司的指令做事！
临走时，买家D对我说，要求卖家请人来验霉。我说，这是不可能的，因为卖家已经请了验房师，验房师不认为阁楼上这么热和干燥的环境里会长霉。
回去后，我再次Email买家D先生，提醒他必须抓紧验霉，不然来不及了。
8月11号，第二天，买家 D先生说验霉的人要来，大概在下午5点钟左右，我提前赶到，我必须要亲耳听到验霉的人是怎样鉴定的。
大概5点15分，来了个非常干练的长者John，大概6，7十岁的样子，腰板挺挺的，两眼炯炯有神，是个老帅哥！见面寒暄了几句，我简单介绍了我们的身份，特别是在提到买家和买家经纪是一个人，他注视了D先生几秒，不经意的说到，他自己也是房产经纪人，还当过十几年的Broker（房产经纪公司的法人），最近买了一栋房子给自己，但是是雇的其它经纪人帮他操作的（John，他真是个智者！A Wise Man，自己操作，会不太理智，买卖中间有中介，容易交流）。
我们先带John去了阁楼，他没有象上次来的两个人那样，钻进阁楼细细的勘察，他只是看了一下三个机器的过滤网，他说，空调暖气机器的过滤网，对室内空气的质量很重要，还提到这个房子的三套AC的质量很高，过滤网用的都是最好的，有最少5寸厚，最少要35美金一个呢，有个机器还有4-5个过滤网的装置，John还指出这个机器过滤网装的不对。
更关键的是，他很独断的说明，在阁楼里，现在非常干燥，不可能有霉菌滋生，所以他只是测量了室内和室外的霉菌的指数。。。
我真是狂喜，这个无厘头的D，买家，自己花钱证明自己的猜测是不对！不过，也好买个放心吧。
结果出来了！D先生没有透露“霉菌”的读数，只是转送给我那两个装修公司的报价：
一个要1万多美金，一个要3千3. （这哪是修理价，是能在阁楼里整出个房间带厕所的价！）买家D先生还给出最后通牒：他要5千赔赏费，如果不出，不过户！同时也通知了我们Broker和过户律师。（悲哀啊，有一点常识的房产经纪人或是买家，都不会得出这个结论，没有专业鉴定给出的要求，怎么能站住脚？凭什么要这么多钱？）
乙方：卖家的反应。
最多再出500美金，多了不给！（她是对的，其实没什么可以修的，就是把阁楼里的水迹板子刷一边，也要不了200美金）A太说，她马上可以请一个律师到过户现场去评理！我说，这个问题不可能在过户律师事务所裁决，过户律师只管过户，如果不能过户，只能去调解部门（Arbitration）我们公司是亚特兰大Board of Realtor 组织的成员，这个组织有专门的部门律师来做Arbitration，如果再调解不了，那就上法庭吧。
A太太很硬，说不怕打官司，不是为了钱，是为了公正！（我真佩服她有骨气！为中国人争气，长脸！）
丙方：过户律师表态，如果在过户时买卖双方到不到统一意见，没法过户，那7万5千的诚信押金和赔赏费，他们只能递交到负责调节或打官司的法庭去。
丁方：我们公司，我们Broker（法人）说了，如果上法庭，我们要上诉我们的权益，要我们的佣金！
哈！没有一个示弱的！！！
C：第三回合，我来调解吧！
如果那天过不了户，卖家不会再给买家机会了！灾难的法律程序要启动了：
对于买家：我不觉得买家会赢，如果在花了律师费以后，还赔7万5，人会疯的。
对于卖家：如果房子有官司，房子就不能放在市场上买卖，房子还得空着，空房没有房屋保险（自然灾害险HazardInsurance），很危险！（没有保险公司愿意给空房保 HazardInsurance，想到这儿，我的头皮都发紧。。。）。
还是想办法让这个房子过户吧！
在过户的前一天晚上，我用通俗易懂的话Email给买家：
你在8月3号的要求有三个修理条件，其中的两点，换电线和发霉的事情，都在你雇来的人那儿给确定不是问题了，对吧？所以不用考虑这两点的修理问题了！
现在只剩下有水迹的板子问题，这个问题怎么也不要5千美金来修吧？现在卖家愿意出500美金，我来从我的佣金里出1500，凑够个2000美金如何？（500和5000，差距太大，怕D想不通，犯傻不过户了，凑够2000，看看情况。）
买家D先生回我Email说2000不够，但是还是确定了明天一早按时到律师事务所，见面再议。
四）8月21号日食，过户了
8月21号，百年不遇的日食日，提前来到律师事务所，贷款公司的文件和钱早就提前两天在星期五就已经到位（贷款公司这次也不敢怠慢，7万5千美金，不是开玩笑的），买家的首款也到位，只是少了5千。
我故意通知卖家的代签人（卖家A太太在中国没法来）晚半个小时到，这样我有时间和买家D先生商量，那天是合同的最后一天，合同不可能再延了，如果过不了户，只能走法律程序了！
买家D先生按时到了，黑着个脸，说2千不够，因为他付了律师咨询费，验霉菌的费，将来的修理费。。。
我说，打住！今天不是仲裁日，没人和你评理，你只是告诉我，过，还是不过户？如果不过，咱们现在就走人，以后在另一个仲裁的部门见，卖家不怕法庭上见！我也不怕，我也要在法庭上拿回我的佣金！
买家D先生说，他也不怕，如果走的下一步，他一定赢！我说那就再见吧！
D先生看我没商量，他就打电话和他太太商量，他太太和我也通了话，很客气，说不想要我出钱，说卖家怎么这么不通情达？上次延期过户，也不是他们故意的，硬是罚了他们5千美金（看样子结症在这儿，这次想要回那5千）。
我说，我能理解卖家，这次卖房，她赔了太多！希望他们也能理解。。。
我也尽力了，捐了1500给你们。（其实买卖双方都表示不忍让我出钱，说是对我不公平！可是世界上哪有绝对公平的事？用钱能摆平的事，那就不是事！）
最后D说，要不再加1千凑个3千？我说，那1千你公司出吧，我们公司都出了1500了，他说他公司出和他不要是一回事！
他纠结了，跑出去继续打电话，最后还是妥协了，答应2000的额数。我拿出早已经准备好了的文件，大家就签署一下，交给律师重新改数字，D也开了一张3千的支票，凑足了差额。因为数字的更改，贷款公司要重新审核，七等八等的就过了5个多小时。
太阳黑了一阵再光明起来，我们就这样在律师事务所耗了将近一天。
四） 小结
昨天买家D给我电话，因为我在室外把水给关了，至今他还没给开开，他不知道怎么开，我专程过去帮了他一下，见到他时，他笑容满面的，很友好。
我最近又查了一下这个“靓”房政府估的价，最高价的上额竟然涨到97万了！哎！我真正地替这栋房叫屈！卖了个这么低的价！其实这个傻D，还真占了个大便宜！但是如果那天D不过户，这事的后果就不敢说了！
想对真心要卖房的人说：从这长篇累叙的文章里，是不是得到了警惕？不要轻易把房子放在市场上，如果你真想卖的话！尤其是50万要价以上的房，没有100%的准备好，别轻易上市！！！
对于买家来说，如果给自己当经纪，你能胜任吗？不会掉坑里去吧？这次如果不是我的参与，D现在可能还在“坑“里呢！你说呢？
Ting Wang, Realtor
Landmark Commercial& Residential Properties
3490 Shallowford Rd NE, Suite 310,
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Tel:678-557-7529
Fax:404-591-2161
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发表于 2017-9-5 10:18:43
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